Власникам земельних ділянок варто уважно перевіряти умови оренди, адже нечітко визначені строки виплат, відсутність відповідальності за борги та помилки в документах можуть призвести до фінансових втрат. Юристи пояснили, на які положення договору слід звернути увагу, як оформити спадщину на пай і що робити, якщо виникають проблеми з використанням землі.
Багато українців отримали земельні паї у спадок від батьків або інших родичів і передали їх в оренду сільськогосподарським підприємствам. Водночас не всі власники регулярно перевіряють нарахування орендної плати та стежать за виконанням договірних зобов’язань.
Під час вебінару Всеукраїнського конгресу фермерів адвокати Діана Коломійцева й Олексій Дегтяренко розповіли про поширені проблеми у земельних відносинах і пояснили, як захистити майнові права.
На що звернути увагу під час оформлення земельного паю
Під час укладання договору оренди важливо чітко визначити розмір плати, спосіб її нарахування, строки розрахунків і відповідальність орендаря за порушення домовленостей.
Власникам також варто перевірити документи на землю та переконатися, що відомості про ділянку внесені до Державного земельного кадастру. Якщо пай отримано у спадщину, необхідно належним чином оформити спадкові права та документи, які підтверджують право власності.
Історично право на земельні паї отримували учасники процесу розподілу земель колективної власності. До відповідних списків могли включати не лише працівників сільськогосподарських підприємств, а й представників інших професій, зокрема медиків та освітян, які проживали в сільській місцевості. Паювання стосувалося земель визначених сільськогосподарських підприємств, зокрема колективних сільськогосподарських підприємств, кооперативів і сільськогосподарських акціонерних товариств.
Окремі труднощі виникають на прифронтових територіях. Частина земельних ділянок там може залишатися невнесеною до кадастру, що ускладнює оформлення документів і доступ до передбачених державою процедур.
За поясненням адвокатки Діани Коломійцевої, у таких випадках можливості оформлення документів залежать від обставин, безпекової ситуації та чинних обмежень. Тому власникам необхідно з’ясувати, які саме процедури доступні для їхньої ділянки, звернувшись до компетентних органів.
Як визначити справедливу орендну плату
Орендна плата — один із головних пунктів договору, який безпосередньо впливає на дохід власника землі. Щоб уникнути суперечок, у документі потрібно конкретно зазначити суму або формулу розрахунку, порядок виплати та строки проведення розрахунків.
Відсоткова ставка від нормативної грошової оцінки дає змогу прив’язати орендну плату до вартості землі. У матеріалі вебінару як орієнтири згадувалися ставки 8% від нормативної грошової оцінки або щонайменше 4% вартості паю. Однак ці показники не варто сприймати як універсальну законодавчу гарантію для кожного договору: конкретні умови необхідно перевіряти з урахуванням чинного законодавства та домовленостей сторін.
Також важливо визначити, у якій формі орендар розраховуватиметься з власником: грошима чи продукцією. Якщо сторони погодили натуральну форму оплати, порядок і обсяг такого розрахунку потрібно чітко зафіксувати в договорі.
Що робити, якщо орендар затримує виплати
Самого зазначення суми орендної плати недостатньо. Договір має передбачати наслідки порушення строків розрахунків.
Власникам паїв варто звернути увагу на такі умови:
- пеню або інші передбачені договором наслідки прострочення;
- порядок повідомлення орендодавця про затримку виплати;
- підстави та процедуру дострокового розірвання договору;
- порядок урегулювання спорів між сторонами.
Систематична несплата орендної плати може бути підставою для розірвання договору в установленому законом порядку. Проте перед зверненням до суду потрібно перевірити конкретні обставини, умови договору та наявні докази порушень.
Якщо орендар не виконує зобов’язань, власнику бажано зберігати примірник договору, додаткові угоди, платіжні документи та листування. Ці матеріали можуть знадобитися для підтвердження заборгованості й захисту своїх прав.
Які податки утримують з орендної плати
Під час отримання доходу від оренди землі необхідно враховувати податкові зобов’язання. Якщо орендар є податковим агентом, він утримує податки з виплат відповідно до вимог законодавства.
У наведеному матеріалі зазначено ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 18%, а також військовий збір. Його актуальну ставку слід перевіряти на дату нарахування доходу, оскільки податкові правила можуть змінюватися.
Власникам варто перевіряти не лише суму, зазначену в договорі, а й фактичний розмір виплати після утримання податків. Це допоможе зрозуміти, скільки коштів має надійти на рахунок або бути видано іншим погодженим способом.
Чи можна відстрочити сплату податкового боргу
Окремі правила стосуються сільськогосподарських підприємств, які через обставини воєнного часу або проблеми зі збутом продукції не можуть вчасно виконати податкові зобов’язання.
За певних умов платник податків може звернутися із заявою про розстрочення або відстрочення податкового боргу. Для цього необхідно надати документи, що підтверджують обставини та обґрунтовують можливість погашення заборгованості в майбутньому.
Серед доказів залежно від конкретної ситуації можуть бути фінансова звітність, документи про втрату врожаю, акти обстеження пошкоджених угідь та інші підтвердження впливу надзвичайних обставин.
У період воєнного стану Податковий кодекс України також передбачає спеціальні правила щодо виконання податкових обов’язків. Однак право на застосування конкретної процедури залежить від установлених законодавством умов і підтверджувальних документів.
Власникам земельних паїв слід розрізняти податкові зобов’язання орендаря та власні обов’язки як отримувачів доходу. Можливість відстрочення податків для сільськогосподарського підприємства сама по собі не означає автоматичної зміни строків виплати орендної плати власнику землі.
Чекліст для власника земельної ділянки
Щоб зменшити ризик фінансових втрат, перед підписанням договору оренди та під час його дії варто перевірити кілька важливих моментів.
- Переконайтеся, що документи на землю оформлені належним чином. Перевірте право власності, кадастровий номер і відомості про ділянку.
- Уважно прочитайте умови оплати. У договорі мають бути визначені розмір орендної плати, спосіб розрахунку та строки виплат.
- Перевірте порядок перегляду орендної плати. З’ясуйте, за яких умов може змінюватися її розмір і як оформлюються такі зміни.
- Передбачте відповідальність за прострочення. Перевірте положення про пеню, заборгованість і можливість розірвання договору.
- Контролюйте фактичні виплати та утримання податків. За